Entre Biarritz, Bayonne et Anglet, devenir propriétaire pour la première fois relève souvent du casse-tête budgétaire. Les prix restent élevés sur le littoral et la concurrence est rude sur les biens accessibles. Bonne nouvelle : en 2026, plusieurs dispositifs d’aide se renforcent ou existent spécifiquement sur le territoire basque pour faciliter votre 1er achat immobilier au Pays Basque. Voici comment les combiner intelligemment.
Le marché immobilier du Pays Basque, un contexte à connaître avant de financer
Avant de parler financement, il faut regarder les prix. Le marché reste contrasté selon les communes : à Biarritz, les prix se situent autour de 7 900 à 8 800 €/m² début 2026, tandis que Bayonne, plus accessible, affiche un prix moyen proche de 4 500 à 4 800 €/m². Anglet se situe entre les deux, avec une nette progression sur les maisons.
Cette tension explique pourquoi de nombreux primo-accédants au Pays Basque doivent aujourd’hui empiler plusieurs prêts et aides pour boucler leur plan de financement, plutôt que de compter sur un seul crédit bancaire classique.
Le PTZ 2026, un coup de pouce renforcé pour un premier achat
Le prêt à taux zéro (PTZ) reste le dispositif phare pour financer son premier achat immobilier. Il concerne les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.
En 2026, le PTZ s’élargit sensiblement :
- Les plafonds de ressources progressent de 8 à 13 % selon les zones. En zone B1, ils atteignent par exemple 49 000 € pour une personne seule et jusqu’à 102 900 € pour un foyer de quatre personnes.
- Le plafond d’opération grimpe jusqu’à 195 000 € selon la zone et la composition du foyer, contre 156 000 € auparavant, soit une hausse de 25 %.
- Le prêt peut désormais couvrir jusqu’à 50 % du coût de l’opération dans les zones tendues.
Comme le Pays Basque littoral fait partie des zones tendues, cette évolution profite directement aux primo-accédants de Biarritz, Bayonne, Anglet ou Saint-Jean-de-Luz. Le calcul se base sur le revenu fiscal de référence de l’avis d’imposition N-2 (2024 pour une demande en 2026).
Le prêt Action Logement, un complément à 1 % pour les salariés
Moins connu que le PTZ, le prêt Action Logement peut pourtant alléger significativement le coût global du crédit. Il s’adresse aux salariés du secteur privé non agricole, employés dans une entreprise cotisant au dispositif.
Ses caractéristiques en 2026 :
- Montant maximal de 30 000 € (jusqu’à 40 000 € pour l’achat d’un logement HLM).
- Taux nominal fixe de 1 %, hors assurance emprunteur.
- Durée de remboursement limitée à 25 ans.
Ce prêt se cumule avec le PTZ et un prêt bancaire classique, ce qui en fait un levier intéressant pour réduire le montant emprunté au taux du marché.
Le bail réel solidaire (BRS), une solution locale née de la tension du marché basque
Face à la flambée des prix sur la Côte basque, le territoire s’est doté d’un outil spécifique : le bail réel solidaire, que l’organisme de foncier solidaire Habitat Sud Atlantic, agréé depuis 2020, porte localement.
Le principe : vous n’achetez que le bâti ; l’organisme conserve le foncier et vous le loue via une redevance modique, pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. Résultat, des prix inférieurs de 30 à 50 % au marché local. À Espelette par exemple, des acheteurs ont acquis des logements en BRS autour de 1 992 €/m², contre environ 3 200 €/m² sur le marché libre à proximité.
C’est aujourd’hui l’un des rares moyens d’accéder à la propriété sur la Côte basque avec un budget maîtrisé, même si l’offre de logements en BRS reste encore limitée et se concentre sur certains programmes.
Les autres leviers à ne pas négliger
Au-delà des trois dispositifs précédents, d’autres éléments entrent dans la construction d’un plan de financement solide :
- Le prêt à l’accession sociale (PAS) : sous conditions de ressources, il permet de bénéficier de frais de garantie réduits et ouvre droit aux APL accession dans certains cas.
- Le prêt familial, que l’on formalise par un acte notarié, peut compléter l’apport personnel.
- L’apport personnel : même modeste, il rassure les banques et améliore les conditions de taux, dans un contexte où les taux moyens s’établissent en juillet 2026 autour de 3,31 % sur 15 ans, 3,38 % sur 20 ans et 3,41 % sur 25 ans, avec des variations selon les profils.
Comment construire son plan de financement au Pays Basque
Dans un marché tendu, l’ordre dans lequel on mobilise les aides fait souvent la différence entre un dossier accepté et un dossier refusé. Voici une méthode simple :
- Vérifiez votre éligibilité au PTZ selon votre zone et vos revenus N-2.
- Renseignez-vous auprès de votre employeur sur l’accès au prêt Action Logement.
- Explorez l’offre de logements en BRS via Habitat Sud Atlantic si votre budget est serré sur le littoral.
- Constituez un apport, même partiel, pour renforcer votre dossier.
- Faites établir plusieurs simulations de prêt bancaire pour comparer les taux et les conditions d’assurance.
- Faites appel à un courtier pour assembler ces briques en un plan de financement cohérent et négocier les meilleures conditions auprès des banques.
C’est souvent cette dernière étape qui permet de gagner plusieurs dixièmes de point de taux et d’optimiser l’articulation entre les différents prêts.
FAQ
Qui est considéré comme primo-accédant au Pays Basque ?
Vous êtes primo-accédant si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Pour le prêt Action Logement, cette condition s’étend à dix ans.
Peut-on cumuler PTZ et prêt Action Logement ?
Oui, vous pouvez cumuler ces deux prêts aidés entre eux et avec un prêt bancaire classique, ce qui réduit le montant emprunté au taux du marché.
Le bail réel solidaire est-il accessible partout au Pays Basque ?
Non, l’offre de logements en BRS dépend des programmes que portent Habitat Sud Atlantic et les communes concernées. Elle se concentre sur certaines opérations, notamment sur le littoral et son arrière-pays.
Faut-il un apport personnel pour acheter au Pays Basque ?
Ce n’est pas obligatoire, notamment avec un PTZ élargi, mais un apport, même limité, améliore généralement les conditions de taux que proposent les banques dans un marché où la concurrence entre acheteurs reste forte.
Quel est l’intérêt de passer par un courtier pour un premier achat ?
Un courtier aide à identifier les aides mobilisables, à assembler le montage financier le plus avantageux et à négocier taux et assurance auprès de plusieurs banques, ce qui est particulièrement utile dans un marché tendu comme celui du Pays Basque.
Vous préparez votre 1er achat immobilier au Pays Basque ? Contactez-moi pour faire le point sur les aides auxquelles vous êtes éligible et construire votre plan de financement.
